Aiuto questa non è la mia casa!
Uno dei problemi maggiori che emergono al momento di una compravendita immobiliare riguarda la conformità urbanistico-edilizia e catastale.
Cosa significa conformità urbanistico-edilizia e catastale?
Immagina di voler vendere casa, arriva un potenziale compratore, effettua il sopralluogo e ne esce soddisfatto. Sembra veramente interessato e prima di andarsene ti chiede se puoi lasciargli una pianta perchè vorrebbe parlarne con la sua famiglia.
Tu che sei un tipo pronto tiri fuori una fotocopia della planimetria catastale che è allegata al rogito e gliela porgi. Lui da uno sguardo veloce al foglio e fa per metterlo via, però qualcosa lo ha colpito, guarda meglio e ti dice:
“Scusi ma questo muro nella realtà non c’è, e anche il bagno mi sembra abbia una forma diversa”.
Controllate assieme ed effettivamente ci sono delle differenze che non avevi mai notato, d’altronde quella planimetria l’hai vista solo il giorno del rogito ed eri così su di giri che non avevi fatto caso al disegno.
Ecco, hai appena scoperto che la tua casa non è conforme catastalmente, ossia non c’è corrispondenza tra la planimetria catastale e la realtà.
Di per sé la cosa non è particolarmente grave se non fosse che a questo punto occorre verificare anche la conformità urbanistico-edilizia che invece ha un peso specifico più importante.
Per essere conforme a livello urbanistico-edilizio un’unità immobiliare non deve presentare differenze tra la realtà e l’ultima pratica edilizia presentata in comune.
Come si fa?
E’ abbastanza semplice, basta andare al settore edilizia in comune e fare una richiesta di visura delle pratiche edilizie archiviate relative al proprio immobile. La spesa e le tempistiche variano da comune a comune, la domanda potete presentarla direttamente voi oppure farvi aiutare da un tecnico.
Una volta ottenute le pratiche archiviate basta verificare che la più recente riporti lo stato di progetto identico al reale stato di fatto.
Nel caso vi fosse difformità anche con le pratiche comunali significa che è stato realizzato un abuso edilizio e che occorre sanarlo, cioè riallineare quanto depositato in comune alla realtà.
A questo punto, se non lo hai ancora fatto, rivolgiti a un tecnico per mettere tutto in regola.
E’ sempre meglio controllare
Ricordati che prima di vendere (ma anche quando vuoi acquistare) un immobile è sempre meglio verificare che vi sia conformità urbanistico-edilizia e catastale. Non limitarti a controllare solo uno o l’altro, non è detto che se la planimetria catastale è aggiornata lo sia anche lo stato edilizio e viceversa.
Come essere sicuro al 100%?
Se vuoi sentirti in una botte di ferro rivolgiti ad un tecnico abilitato e chiedigli di redigere una dichiarazione di conformità urbanistica e catastale.
Si tratta di una relazione in cui un geometra/architetto/ingegnere regolarmente iscritto all’albo dichiara, sulla base delle verifiche effettuate e citando tu, che lo stato di fatto reale corrisponde a quanto depositato in comune e in catasto.
In Emilia Romagna questa dichiarazione è stata resa obbligatoria col nome di “Relazione Tecnica Integrata” già dal 1 settembre 2017.
Ti ringrazio per aver letto fino alla fine, ti invito a lasciare commenti e a guardare i miei social per avere altri preziosi suggerimenti e curiosità.
Se hai bisogno di aiuto o consulenze contattami, riceverai quanto prima una risposta.
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